Canada is facing a housing crisis. Could it take a page from Europe?

La famille de Slavica Salihbegovic grandissait. Elle a donc fait ce que quelqu’un vivant à Vienne ferait: elle a demandé à la ville un plus grand appartement.

“À ce moment-là, j’étais enceinte de mon premier enfant”, a-t-elle déclaré. “J’ai vécu dans un appartement de deux pièces … c’était un bâtiment OK, mais c’était petit pour nous.”

Salihbegovic est allé sur un portail en ligne, a saisi ses revenus et ses exigences et a été classé aux côtés des milliers d’autres résidents. Bientôt, elle a reçu un nouvel appartement: une unité de trois chambres dans un tout nouveau bâtiment, à côté de la gare centrale de Vienne.

C’est la sienne pour la vie – elle peut même la transmettre à ses enfants, si elle le veut.

“J’adore ça. C’est au milieu de Vienne”, a-t-elle déclaré. “Beaucoup de jeunes familles ont emménagé en même temps … il y a un grand campus ici, avec un jardin d’enfants et une école primaire. Il y a des cours de danse, un bar de rocher et un énorme parc.”

Salihbegovic n’était pas désespéré de trouver un logement. Elle et son partenaire ont obtenu des revenus de la classe moyenne. Mais ces dernières années, Vienne est devenue réputée parmi les experts en logements pour son modèle de logement social, qui fournit des unités de location fortement subventionnées à plus de la moitié des deux millions de résidents de la ville.

Et le loyer de ces unités aide à alimenter 400 millions d’euros (626 millions de dollars) dans la nouvelle construction par an, s’élevant à plus de 12 000 unités construites ou rénovées chaque année, Selon la ville.

Tandis que l’Europe lutte avec des tendances similaires au Canada hausse des loyers et montée en flèchedisent que les experts disent que les modèles de logements sociaux comme l’Autriche sont parmi les meilleures défense contre une crise croissante de l’accessibilité – et impliquent les gouvernements de continuer à investir de manière agressive dans de tels programmes.

Quelque chose de similaire pourrait-il jamais arriver au Canada? Cela peut sembler farfelu, mais les experts du logement à travers l’Europe disent que cela a été rendu possible grâce à quelques interventions relativement simples.

Logement sans profit

Amila Sirbegovic, un architecte et chef de projet de logement pour la ville de Vienne. Elle possédait un appartement, mais avait choisi de vendre et de retourner dans le logement social, où elle dit que son unité est plus moderne et spacieuse.

L’histoire de Sirbegovic est un autre exemple de ce qui rend le logement social européen différent: un généreux critère d’éligibilité.

Environ les trois quarts des Autrichiens relèvent du seuil de revenu, ce qui signifie que de nombreuses familles de la classe moyenne peuvent également obtenir des logements à revenu pour le revenu – avec des loyers plafonnés à 25% des revenus raisonnables.

“C’est la chose la plus normale à Vienne”, a déclaré Salihbegovic.

Le mélange diversifié de locataires signifie qu’il y a peu de stigmatisation attachée au logement subventionné; Il maintient également les quartiers divers et garantit que les logements urbains sont disponibles pour les travailleurs vitaux comme les infirmières, les travailleurs de l’assainissement et les chauffeurs de bus.

“Vous avez des gens de groupes différents et différents horizons vivant dans le même quartier”, a déclaré Gerald Kössl, un expert en politique de la Fédération autrichienne des associations de logement à but limité.

“Ce n’est pas considéré comme … une solution de logement temporaire.”

L’organisation de Kössl représente les groupes qui fournissent toutes ces sociétés à faible coût de logement – sans but lucratif ou à but lucratif “qui sont tenues par la loi autrichienne de réinvestir tous sauf 3,5 pour cent de leurs bénéfices.

Le résultat est un “cycle vertueux” de l’investissement communautaire, a déclaré Samara Jones, un expert en logements First Europe.

L’argent qui autrement irait aux actionnaires est rétabli dans la création de maisons et de quartiers abordables de haute qualité – qui, à leur tour, ont un “effet détente des prix“Sur le marché plus large, a déclaré Kössl.

L’Autriche n’est pas la seule à utiliser ce modèle. Dans toute l’Europe, les gouvernements gèrent une partie de leur stock de logements subventionné par le biais de grands organismes à but non lucratif privés.

Aux Pays-Bas, il y a moins de 300 organisations à but non lucratif dans tout le pays – mais cette consolidation ne conduit pas à les problèmes que vous pourriez trouver avec les grandes fiducies d’investissement immobilier à but lucratif commune au Canada.

En moyenne, c’est mieux que de louer sur le marché privé, a déclaré Zeno Winkels, directeur du syndicat néerlandais des locataires, qui négocie avec le gouvernement pour fixer des limites de loyer à travers le pays.

En comparaison, la plupart des propriétaires privés sont des “amateurs”, a-t-il déclaré.

“Cela ne doit pas nécessairement être négatif. Il y a beaucoup de gens qui font de grands gâteaux, mais, en général, quand vous voulez un gâteau, vous allez dans une boulangerie.”

Espace de jalonnement

Bien sûr, ces organisations à but non lucratif ne peuvent pas fonctionner sur les loyers seuls – ils ne resteraient pas abordables longtemps.

Le bâtiment des logements abordables boom dans des endroits comme Finlandeles Pays-Bas et l’Autriche ont toujours été alimentés par des investissements gouvernementaux substantiels. Et à travers l’Europe, les gouvernements ont conçu des moyens intelligents de réduire les coûts.

L’une des plus grandes a été pour des villes comme Vienne et Amsterdam d’acquérir agressivement des terres lorsqu’il est en vente, par le biais de politiques de “droite” qui leur donnent les premiers dibs.

La possession du terrain permet aux municipalités de mandater que le logement dans les zones clés soit maintenu abordable pendant un siècle ou plus, par opposition aux 20 à 30 ans Souvent typique au Canada.

La terre reste chère pour les municipalités à acheter. Mais dans certains endroits, comme les Pays-Bas, les gouvernements se sont donné le droit de déduire le coût d’ajout de services supplémentaires, comme les routes et l’eau, de leur prix d’achat, en rasant des dizaines de millions du coût des terrains rezoté pour le logement.

Les achats gouvernementaux sont également jumelés avec des prêts à long terme à long terme à long terme à la construction à but non lucratif et à la gestion du stock de logements abordables.

Ces investissements aident à les tenir responsables – et suffisamment stables pour continuer à investir dans plus de bâtiments, a déclaré Natalia Martinez, un expert de Fundacio Habitat 3, un fournisseur de logements abordables en Espagne.

C’est une idée que le Canada semble divertissant; Logement, infrastructure et communautés Canada lancée un appel à des propositions sur un «fonds de protection des locations» le mois dernier, visant à aider les organisations à but non lucratif et d’autres partenaires à acquérir et à maintenir des unités de location abordables.

“Peu de communautés n’ont pas la source de revenus pour avoir un impact sur l’approvisionnement en logements de leur propre portefeuille”, a déclaré Adrian Dingle, directeur du développement du logement pour l’éducation du Roof Canada, un organisme sans but lucratif anti-sans-déroce.

Pensant grand

L’élargissement de la définition du logement abordable de cette manière – et le soutenir avec des prêts à faible intérêt – pourrait avoir un impact majeur au Canada, selon des experts.

“Je crois que nous sommes dans un temps plein d’espoir en ce qui concerne la politique fédérale du logement”, a déclaré Dingle.

Mais en ce qui concerne l’augmentation rapide de l’abordabilité, ces mêmes experts sont presque unanimement en disant que des mesures plus interventionnistes peuvent être nécessaires – comme le contrôle des loyers, les taxes sur la manne des propriétés et les frais élevés pour les deuxièmes propriétés.

Ils peuvent être controversés pour certains, mais ils peuvent être efficaces.

Aux Pays-Bas, la loi sur les loyers abordables établi une formule obligatoire Pour calculer le loyer, qui a placé des plafonds sur certains niveaux de logement, réduisant les coûts moyens de 50% ou plus.

Du jour au lendemain, les spéculations immobilières ont ralenti et les prix des logements ont chuté.

Comme l’Autriche, les Pays-Bas ont également réussi à obliger les pourcentages élevés à tout nouveau développement qui soient alloués à des logements abordables – “au moins 30%”, a déclaré Theo Stauttenner, partenaire du stad de conseil des développeurs Kwadraat. Cela s’applique non seulement dans les villes, mais dans les banlieues, où les maisons unifamiliales constituent un grand pourcentage de logements sociaux.

Les experts sont sceptiques quant à ce que les gouvernements canadiens prennent des mouvements similaires. Les chiffres montrent que le Canada est bien en retard – seulement 3,5% du logement canadien est un logement social, Comparé à une moyenne de 8% dans toute l’Europeet plus proche de 30% dans des endroits comme l’Autriche et les Pays-Bas.

“Je ne suis pas sûr que la planification à long terme soit là ou la volonté politique”, a déclaré Sheldon Pollett, directrice exécutive de Raising the Roof Canada.

Mais attendre que quelqu’un d’autre résolve le problème n’a pas fonctionné nulle part.

“Nous attendons que le secteur privé vienne combler cette lacune depuis longtemps – et ce n’est pas le cas”, a déclaré Jones. “Certes, une leçon pour le Canada est la suivante: n’attendez pas.”

Pour les Viennois chanceux, comme Sirbegovic, qui peut trouver un appartement abordable avec facilité, la première étape est un changement d’esprit. “Vous devez vraiment croire au logement social”, a-t-elle déclaré.

Martinez le dit autrement.

“Dans quelle mesure sommes-nous disposés à considérer le logement comme un droit qui se trouve là-haut avec les soins de santé ou l’éducation ou nos régimes de retraite?” elle a demandé. “Une fois que nous avons fait cela, nous considérons le gouvernement comme responsable de la création de ces conditions.”